DST DTI LTV는 금융시장의 안정성을 확보하고, 실수요자 보호 및 투기 수요를 억제하기 위함이다. 각각은 상환 능력, 소득 대비 부담, 담보 가치라는 서로 다른 기준으로 대출을 제한한다.
DSR DTI LTV 차이점
| 구분 | DSR | DTI | LTV |
| 계산 기준 | 모든 금융부채의 원리금 | 주택담보대출 원리금 + 기타 이자 | 주택담보대출 + 담보가치 |
| 부채 범위 | 전체 대출 | 주택담보대출 + 일부 부채 기자 | 주택담보대출 |
| 중점 | 상환 능력 중심 | 소득 대비 주택구입 부담 | 담보 가치 신뢰성 |
| 원리금 포함 여부 | O (이자+원금) | X (이자만, 일부는 원금 포함) | X (담보 평가 중심) |
| 금리 영향 | 매우 높음 | 낮음 | 없음 |
DSR DTI LTV 예시
연소득 6천만 원의 직장인 A는 5억 원짜리 아파트를 구매하고자 한다. 주택담보대출 신청 금액은 3.5억 원(70%)이고, 보유하고 있는 신용대출은 5천만 원(연이자 6%, 만기일시상환), 대출 금리는 4%의 만기는 30년이다. 이를 기준으로 DSR, DTV, LTV 차이를 보자.
LTV
LTV는 ‘(주택담보대출/주택가격) * 100‘으로 계산할 수 있다. A 씨는 5억 원짜리 아파트에 대해 3.5억 대출받으려 하므로 LTV는 70%다. 정부 규제가 LTV 70% 이하면 통과되어 대출받을 수 있다.
DTI
DTI는 ‘(주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) / 연소득 * 100‘으로 계산할 수 있다. A 씨가 받으려는 주택담보대출 원리금은 30년 만기, 3.5억, 4% 금리로 연간 약 2,010만 원이다. 기존 신용대출은 만기일시상환이므로 5천만 원 * 6%로 계산하면 연간 300만 원이다. 따라서 연간 총 상환 금액은 2,310만 원이며, 이를 연소득 6,000만 원으로 나누면 38.5%라는 값이 나온다. 정부 규제가 40% 이하라면 통과되어 대출받을 수 있다.
- 만기일시상환이기 때문에 이자만 계산된 것이다. 원리금균등 또는 원금균등과 같은 분할 상환 방식인 대출은 원금도 같이 계산된다.
DSR
DSR은 ‘모든 대출의 원리금 상환액 합계) / 연소득 * 100‘으로 계산할 수 있다. 앞서 계산했다시피 A 씨가 받으려는 주택담보대출 원리금은 동일하게 연간 약 2,010만 원이지만, 보유한 신용대출의 원리금 계산법이 달라진다. A 씨가 보유한 신용대출은 만기일시상환 방식이다. 이는 이자만 납부하다가 만기일에 전액 상환하는 방식이므로 DTI에선 이자만 계산된 것이다. 그러나 DSR은 만기일시상환 방식도 분할상환으로 가정한다. 따라서 5천만 원 대출, 연 6% 이자, 5년 원리금 균등상환으로 가정하여 연간 약 1,160만 원으로 계산된다.
따라서 연간 총상환 금액은 약 3,170만 원으로, 이를 연소득 6,000만 원으로 나누면 52.8%라는 값이 나온다. 정부 규제가 40% 이하라면, 대출 거절 또는 40%에 맞는 한도로 축소된다.
- 전세자금대출, 청년신혼부부대출, 학자금대출, 예금담보대출, 중도금대출(잔금은 적용) 등은 DSR 적용 제외 대출이다.
같이 보면 좋은 글 : 좋은 대출과 나쁜 대출 ‘자산과 현금흐름’
참고 문헌 : 스트레스 DSR이란? ‘1단계부터 3단계까지’
