본 문서에는 부동산 경매 기본적인 개념과 참여 방법 그리고 위험성이 기술되어 있다. 부동산 경매 관련 정보가 필요하다면 아래 내용을 참고해보길 추천한다.
부동산 경매란?
채무자가 채권자에게 빌린 대금을 상환하지 못했을 때 채권자가 강제적으로 채무자의 부동산을 매각하는 것이 부동산 경매다. 빌린 대금 상환에 중점을 두기 때문에 최대한 빠르게 매각하는 것을 최우선으로 삼는다. 이에 따라 주변 부동산 대비 최소 10% 정도 저렴한 편이다.
- 몇 번 유찰된 건물은 할인율을 적용하여 다시 진행된다.
부동산 경매 시스템 구조의 좀 더 깊은 이해를 위해 예시를 보자. A 부동산의 적정 가격은 1억 원인데, 경매에 나오면 20% 할인율이 붙어 8천만 원부터 입찰이 시작된다. 그런데 이를 매수하겠고 나서는 투자자들이 없다면 유찰된다. 이에 따라 법원이 이를 빠르게 매각하기 위해 할인율 20%를 더하여 6천만 원부터 재매각을 시작한다.
- 부동산 경매는 매각이 최우선이다. 따라서 유찰 횟수에 제한이 거의 없다.
관할 법원
부동산 경매는 관할 법원에서 진행된다. 이는 법원경매정보 페이지에서 확인할 수 있다. 원하는 지역 또는 근처 지역을 설정하면 해당 지역에서 진행하고 있는 경매 정보를 세세하게 확인할 수 있다.
권리분석
경매로 나온 부동산은 입찰일 14일 전 관할 법원에서 공시한다. 이후 입찰일 7일 전 감정평가요향표, 인근매각건물 사례, 명세서 등을 공시한다. 이를 기반으로 권리분석 및 적정 낙찰 금액을 분석한 뒤 투자를 결정한다.
권리분석은 매각 물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있는지 확인하는 절차다. 이는 등기사항증명서, 표제부, 갑구·을구 등을 통해 분석할 수 있다. (권리분석은 증권 분석처럼 따로 공부해야 한다.)
입찰금
부동산 경매에 입찰하기 위해선 부동산 감정가액의 10%를 납부해야 한다. 낙찰에 성공 후 입찰을 포기하면 납부한 입찰금을 돌려받지 못한다. 물론 낙찰받지 못했다면, 다시 돌려받을 수 있다.
매입 비용
부동산 경매는 광범위한 부동산을 다루고 있다. 단순 주거 부동산부터, 상가, 토지, 공장, 농지 등 다양하다. 이에 따라 매입 비용은 부동산 형태 및 지역에 따라 차이가 매우 크다.
경매 낙찰가는 보유 자금의 80% 수준으로 맞추는 것이 좋다. 일반 거래 부동산과 달리, 경매 물건의 80%는 바로 사용하기 어려운 경우가 많기 때문이다. 이런 경우 보수 비용이 추가로 발생하므로 미리 계산해 두길 권장한다.
- 부동산 경매 대출은 생각보다 많이 나온다.
- 단, 본인이 상환할 수 있는 한도 및 금리 선에서 진행하길 추천한다.
경매로 나온 부동산이 정상적이지 않은 갖가지 이유가 있겠지만, 대표적인 이유의 하나로는 채무자의 고의 파손이다. 경매 자체가 대금을 상환하지 못해 강제적으로 매각 당하는 것이기 때문에 좋은 마음으로 떠나는 채무자는 소수다.
부동산 경매 위험성 3가지
부동산 경매 위험성(리스크)은 거래 구조, 가치 분석, 매입 시기 3가지 국면에서 발생한다. 보편적으로 거래하는 부동산과 다른 시스템의 거래 구조와 가치 분석 및 평가가 진행되므로 경매에 참여하기 전 충분한 위험성 파악 후 진행하는 것을 추천한다.
거래 구조에 따른 손실 리스크
부동산 경매는 선 낙찰 및 입금 후 부동산을 받는 거래 구조로 되어 있다. 다시 말해 부동산 경매 대금 전액을 입금하지 않으면, 매입한 부동산의 내부를 볼 수 없다. 부동산 경매 대금 전액을 입금하고 난 후 부동산 내부가 좋지 않다면, 보수 공사, 인테리어 등 부가적인 비용이 발생할 수 있다.
또 하나의 거래 구조로 인해 발생하는 리스크는 입찰금이다. 경매 입찰에 참여하기 위해선 부동산 감정가액의 10%를 납부해야 하며, 낙찰받았는데 매입을 포기한 경우 돌려받지 못한다. (물론 낙찰받지 못한 경우에는 돌려준다.)
부동산 경매 시 무조건 보수 공사, 인테리어 등 별도 부가 비용에 대해 꼭 생각해야 한다. 부동산 경매를 다시 한번 떠올려보자. 채무자가 돈을 못 갚아서 채권자가 채무자의 부동산을 강제 매각하는 것이 부동산 경매다. 채무자가 기분 좋은 마음으로 부동산을 순순히 넘겨줄까? 10의 9은 그렇지 못하다. 그래서 건물 내부가 성치 않을 확률이 높다.
가치 분석에 따른 손실 리스크
부동산 경매는 입찰일 14일 전 법원에서 공고된다. 보편적인 부동산 매입의 경우 시간을 두고 천천히 분석할 수 있지만, 부동산 경매는 14일 안에 가치 분석을 완벽하게 끝내야 한다. 더 나아가 매각 물건 명세서, 감정평가요향표, 인근매각물건 사례 등은 입찰일 7일 전에 공개되기 때문에 시간이 빠듯하다.
이러한 특성으로 인해 부동산 경매 전 발품을 팔아 미리 가치 분석을 해두는 투자자들이 많다. 이를 부동산 임장이라고 지칭하는데, 시간적 소요가 매우 크다. 시간은 큰 기회비용이므로 이에 대한 리스크도 꽤 크다고 볼 수 있다.
매입 시기에 따른 손실 리스크
부동산 경매의 감정가는 주변 건물 시세에 영향을 받는다. 다시 말해 현 부동산 시장 자체가 고평가되어 있다면, 경매 가격 역시 고평가될 수 있다는 뜻이다. 부동산 경매를 하는 가장 큰 이유는 더 저렴하게 부동산을 매입하기 위함인데, 매입 시기가 좋지 못하면 부동산 경매를 하더라도 비싸게 부동산을 매입할 수도 있다.
부동산 경매 참여 방법
입찰 물건 확인하기
법원경매정보 사이트에 방문하면 하기 이미지와 같은 페이지를 볼 수 있는데, 여기서 관할 법원과 원하는 지역을 선택하고 검색을 누르면 입찰 물건을 확인할 수 있다.
권리분석하기
입찰일 14일 전 법원에서 공고하고, 입찰일 7일 전 법원에서 작성한 매각 물건 명세서, 감정평가요향표와 같은 가치 분석 자료를 공시한다. 부동산 경매는 선입금 후 매입 개념이기에 여러 방면에서 걸쳐 적정 가치를 분석하는 것이 중요하다. 더 나아가 다양한 매물을 검토하면서 어떤 것이 더 본인에게 ‘적합’한 매물인지 체크하는 것도 중요하다.
어떤 자산이든 정확한 가치를 분석할 때 드는 시간적 소요는 크다. 시세차익이 아닌 장기간 보유할 목적으로 찾는다면 부동산 가치 분석에 대하여 지속해서 공부하는 것을 추천한다.
법원 방문하기
입찰일에 맞춰 관할 법원에 방문하면 입찰에 참여해 볼 수 있다. 방문한다고 해서 무조건 입찰에 참여해야 하는 것은 아니므로 초심자의 경우 부동산 경매에 참여하지 않더라도 관할 법원에 방문하여 경매 시스템을 간접 체험해 보길 추천한다.
부동산 경매는 경매 시스템을 통해 저렴하게 부동산을 매입하기 위한 수단의 하나이다. 즉, 아무리 권리분석을 잘해도 입찰받지 못하면 의미 없다. 따라서 권리분석 공부가 일정 수준 이상으로 되었다고 판단된다면, 법원에 자주 방문하여 입찰 과정을 지켜보고 실제 직접 입찰해 보길 권장한다.
