리츠는 부동산을 소유하고 운영하여 수익을 얻는 기업이다. 일반적인 기업의 형태와 다르지만, 투자를 통해 서비스를 제공하고 이것이 매출로 이어지는 흐름은 같으므로 일반적인 기업처럼 자세히 분석하고 투자를 하는 것이 중요하다.
리츠란 무엇인가?
리츠는 부동산 투자 신탁으로 불특정 다수로부터 자본을 유치하고, 부동산 및 채권에 투자하는 기업을 말한다.
대다수의 리츠는 일반적인 기업의 주식처럼 상장되어 있다. 이에 따라 우리는 부동산 거래 시 발생하는 과정을 거치지 않고도 간편하고 쉽게 투자할 수 있다. 그러나 이것을 부동산 직접 투자라고 볼 수 없다. 부동산 직접 투자와 리츠 투자의 개념은 다르다.
이는 주식과 펀드를 떠올리면 쉽게 이해할 수 있다. 개별 기업의 주식을 직접 매수하는 것은 직접 투자로 분류되고, 타인에게 주식 운용을 맡기는 펀드는 간접 투자로 분류된다. 리츠 투자 역시 타인에게 부동산 운용을 맡기고 그에 따른 이익을 공유하는 시스템이다.
대다수의 리츠는 수익금의 90%를 배당금으로 배분한다. 이는 주주를 위한 것이라기보단 90%를 배당해야 세제 혜택이 존재하기 때문이다. 이에 따라 일반적인 기업 대비 배당률이 높은 편이며, 배당 재투자(DRIP) 시 얻을 수 있는 효익이 크다.
리츠는 총자산의 75% 이상이 부동산 또는 현금 및 국채에 투자되어 있어야 한다. 이는 법적으로 명시된 리츠 기업의 자산 기준점이다.
부동산 및 채권이 기초 자산이지만, 주식 시장에 상장되어 있으므로 주식 시장에 영향을 받을 수 있다. 이에 더불어 주식 시장 거래 구조는 부동산 시장 거래 구조 대비 간편하고 빠르게 작동하므로 변동성이 더 크다.
- 주식 시장이 전체적으로 좋지 않을 때 투자하는 리츠는 문제가 없지만, 리츠의 주가는 하락할 수 있다.
- 이는 주식 시장에 상장된 모든 기업과 금융 상품들도 동일하게 적용된다.
리츠 투자의 장점은 무엇인가?
포트폴리오 다각화
리츠는 상업용 부동산이라는 큰 섹터를 지칭하는 단어다. 주식 시장에 사장된 기업들이 제각기 다른 수익 모델을 가지고 있듯 리츠 역시 물류센터, 농업, 통신, 데이터 센터 등 다양한 수익 모델이 존재한다. 이에 더불어 S&P 500, 나스닥 100처럼 지수 추종 ETF도 존재하여 소액으로 포트폴리오를 다각화할 수 있다.
- 포트폴리오 다각화가 수익률 상승을 의미하진 않는다.
- 자산 배분의 핵심은 ‘본인이 이해함과 동시에 확신을 가진 사업에 투자하는가?‘이다.
주식 시장 거래 시스템
주식 시장 거래 시스템은 부동산 거래 시스템 대비 훨씬 간편하고 빠르다. 누구나 위탁 계좌만 있다면 쉽게 매수하고 쉽게 매도할 수 있다.
- 이는 양날의 검이다.
- 장점 : 풍부한 유동성
- 단점 : 커진 변동성
배당률
세제 혜택을 받기 위해선 수익금의 90%를 배당금 형식으로 분배해야 하므로 배당률이 일반적인 기업 대비 높은 편이다. 이는 때때로 유상증자를 불러오는 단점이 되기도 하지만, 주가의 안정성을 뒷받침함과 동시에 배당 재투자(DRIP)를 통한 복리 효과를 누릴 수 있다는 큰 장점이 있다.
리츠 투자의 단점은 무엇인가?
가치 분석
채권과 현금의 가치 분석은 쉬운 편이지만, 보유하고 있는 부동산의 가치 분석은 생각보다 쉽지 않다. 물론 유형 자산이므로 어떻게든 정량적 평가를 할 수 있긴 하지만, 하나하나 면밀한 검토 후 투자하는 투자자들에겐 리츠는 생각보다 많은 시간이 투여된다.
- 일반적인 기업의 가치 분석 역시 많은 시간이 투여되므로 이는 큰 단점은 아니다.
- 사업 모델을 모르면 해당 기업에 투자하지 않듯 부동산 가치 분석이 어렵다면, 해당 리츠에 투자하지 않는 자세가 중요하다.
유상증자
리츠는 수익금의 90%를 배당금으로 분배하므로 돈이 말라 있는 경우가 많다. 이에 따라 자금이 필요할 경우 유상증자를 활용하는 경우가 많다. 물론 유상증자가 꼭 나쁘다고 볼 수 없다. 유상증자는 부채보다 안전한 자금임과 동시에 유치한 자금을 통해 신규 투자하여 더 큰 현금 흐름을 만들 수 있기 때문이다.
그러나 신규 투자가 무조건 성공하리라는 보장도 없거니와 부채 상환과 같은 다른 목적으로 유상증자하는 경우도 많다. 더 나아가 유상증자 구조 자체가 기존 투자자의 지분을 희석하는 것이므로 이를 긍정적이라고 말하긴 어렵다.
변동성
쉽고 빠른 거래 시스템은 풍부한 유동성을 만들어주기도 하지만, 반대로 큰 폭의 변동성을 만들기도 한다. 다시 말해 주식 시장에 상장된 리츠는 직접 투자한 부동산 대비 변동성이 크며, 기업 별개로 주식 시장에 영향을 받을 수 있다.
리츠 투자는 어떻게 하는가?
대다수의 리츠는 주식 시장에 상장되어 있으므로 일반적인 기업에 투자하듯 리츠 주식을 매수하여 투자할 수 있다.
주식 시장에 상장된 기업들은 제각기 다른 수익 모델을 가지고 있듯 리츠 역시 마찬가지다. 데이터 센터, 통신, 물류센터, 상가 등 투자하는 부동산에 따라 다양한 카테고리로 분류되며, 수익성도 각기 다르다. 따라서 단순하게 접근하는 것이 아닌, 분석을 통한 신중한 접근이 필요하다.
- 좋은 리츠는 S&P 500 지수 수익률을 상회했다.
리츠 투자 시 유용하게 사용할 수 있는 투자 지표는 FFO와 AFFO다. FFO는 Funds from operations의 약자로 사업운영수익을 보기 위한 지표이고, AFFO는 Adjusted funds from operations의 약자로 사업운영수익에서 자본지출 및 보수 비용까지 포함한 실질적인 현금흐름 지표다.
FFO은 ‘순이익+감가상각비-자산매각차익’으로 계산할 수 있다. 예를 들어 A 리츠의 1분기 순수익은 2억 원이고, 감가상각비는 2천만 원, 3억 원에 부동산을 매각했을 때 A 리츠의 FFO는 2억 2천만 원이다.
AFFO는 각종 보수 비용과 자본지출 비용까지 포함된 지표다. 위 예시를 그대로 적용하고, 부동산 유지 보수 비용이 1천만 원, 추가로 부동산을 매입하기 위해 1억 원을 사용했다고 가정하면 A 리츠의 AFFO는 1억 1천만 원이다.
FFO와 AFFO는 역시 어디까지나 투자 지표다. 가볍게 스크리닝하기에 유용한 지표이지 이것만 가지고 투자를 결정하기엔 무리가 있다. 다시 말해 수익성과 현금흐름을 체크하기 위한 지표로 활용하고, 일반적인 기업과 마찬가지로 사업보고서를 꼼꼼히 체크하는 것이 중요하다.
- 리츠 역시 기업이다.
- 보유한 상업용 부동산 포트폴리오의 리턴값보다 이를 구입하는데 지불한 값이 더 크다면, 당신은 손해를 볼 수밖에 없다.
SPY, QQQ처럼 전체적인 리츠 시장을 추종하는 ETF 상품도 존재하고, SOXX처럼 특정 섹터를 추종하는 ETF 상품도 존재한다. 다만 ‘나는 리츠에 대해 잘 모르니, 지수 추종 ETF로 리츠에 투자해야지’라는 안일한 마인드로 투자한다면 권장하긴 어렵다.